公的融資のタイムラグ

公的融資には契約から融資の間にタイムラグがある。代金決済につなぎ融資が必要なこともあるそれでは、公庫融資、年金融盗などの公的融資を中心にして資金計画を立てて、建売住宅を買う場合の資金の流れを見てみましょう。注意しておく必要があるのは、公的融資は建物が完成して引渡しを受け、入居してから所有権の登記手続きを行なったうえでなければ、正式なローン契約を結ぶことができないということです。そのため、実際に融資金が下りるのはそのローン契約を締結してから1ヵ月半から2ヵ月程度先になってしまいます。もちろん、ローンの申込みは購入契約時点に行ない、そのときに融資の審査が行なわれ、審査にパスしていれば融資が実行されることは間違いないのですが、必要な盗金が手に入るのは完成・入居してからかなり先のことになってしまいます。なぜそれが問題なのかといいますと、それまで不動産会社や工務店などが入金を待ってくれるかという点にあります。建売住宅で比較的規模の大きい不動産会社などが分譲している物件であれば、融資金が下りる前に入居すること(先行入居)を認めてくれますが、中小の不動産会社だとそうもいかないケースが少なくないのです。その場合には、1時的に銀行などからつなぎ融資を受けて代金を決済し、入居、登記を行ない、公的融資の資金が下りた時点でつなぎ融資利用分を1括返済するという形になります。つなぎ融資の利用期間はせいぜい数カ月ということになりますが、それでも数十万円(年利5%、元金300万円で半年の利用の場合、利息だけで75万円になる)の負担になるので、契約する前にその扱いがどうなるのかは、くれぐれも相手先に確認しておく必要があるでしょう。

各地域のローンの負担

公的融資を中心とした資金計画をつくってみよう。購入物件の金額別資金計画はこうなるでは、公的融資を中心とする資金計画がどうなるのか、具体的な例を見てみましょう。隣入価格の2割以上の自己資金(頭金)を用意することができるのなら、公庫融資、年金融資の金利の低いものから順番に利用して必要資金を満たすことになります。たとえば、関西圏で4000万円の建売住宅を買う場合、まず公庫融資の中でもっとも金利の低い韮本融賓をフルに利用します。このとき基本融資は1680万円になります。ついで金利が低いのは年金の一般融資。これは厚生年金加入期間が10年以上であれば1300万円になります。それでも多少必要資金が足りないときには、そのつぎに金利の低い公庫特別加算か年金特別融資を利用します。4000万円のうち、800万円の自己資金を用意できるのであれば、これで必要資金を充足することができます。返済期間を30年として利用すると、ボーナス返済しない場合の毎月返済額は、13万468円になります。年間にすれば約157万円。ボーナス返済を利用するなら、毎月分は約8万円、ボーナス時30.5万円などに配分できます。3大都市圏以外の地域なら、建売住宅の価格もかなり安くなります。たとえば、札幌圏で自己資金600万円、住宅ローン2400万円の合計3000万円の予算を用意すれば、敷地而穣200㎡以上のゆったりした物件を見つけることができるはずです。しかも、この場合、25年返済でローンを組んでも、毎月の返済額は11万円強ですみます。30年返済、35年返済まで可能な物件であれば、毎月返済額は10万円を切ります。地域によってローン負担はこんなに違ってくるわけです。

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